Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter im Rahmen der Beendigung eines Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung?

Zum Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben. Was haben Mieter und Vermieter hierbei zu beachten? Zunächst ist wichtig zu bedenken, dass der Mieter derjenige ist, der sich beim Vermieter melden muss, um die Wohnung zurück zu geben. Er kann die Schlüssel nicht einfach zurück senden, sondern muss mit dem Vermieter einen nach Datum und Uhrzeit genau bestimmten Termin vereinbaren, um die Wohnung persönlich zurück zu geben. Nur dann, wenn der Vermieter auf Terminsvorschläge nicht reagiert oder zu vereinbarten Terminen nicht erscheint, darf der Mieter die Schlüssel per Post zurücksenden.

In welchem Zustand die Wohnung zurück zu geben ist, richtet sich dabei in erster Linie nach dem Gesetz und nach dem Mietvertrag. Die Grundidee des Gesetzgebers ist dabei, dass der Mieter die Wohnung während der Mietzeit benutzen, also abwohnen durfte. Klar ist, dass durch das Wohnen Abnutzungserscheinungen auftreten, die sich nicht vermeiden lassen. Dazu gehört beispielsweise, dass der Mieter in der Küche Schränke aufhängen, Nägel für Bilder in die Wand schlagen musste und im Laufe der Zeit die Farbe an den Wänden erneuerungsbedürftig wurde.

Bei solchen Schäden gilt nach dem Gesetz: Der Mieter zahlt die Miete dafür, dass solche Schäden zwangsläufig entstehen. Das heißt, dass der Vermieter hier nicht zusätzliche Ansprüche geltend machen kann.

Etwas anderes gilt, wenn im Mietvertrag etwaige Vereinbarungen gelten, dass der Mieter bei Auszug zu bestimmten Arbeiten verpflichtet sein soll. Gemeint sind hier die Pflichten des Mieters zu den Schönheitsreparaturen.

Oft kursiert das Gerücht, der Mieter sei gesetzlich nicht mehr zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das stimmt so nicht. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen noch immer solche Schönheitsreparaturen verlangen, nur sind die gesetzlichen Anforderungen an eine wirksame Vereinbarung sehr streng.

Über Schönheitsreparaturen hinaus sind Schäden an der Wohnung häufige Punkte, bei denen ein Mieter Arbeiten vornehmen muss wie Beschädigungen im Parkettboden oder auf Holztreppen, farbige Anstriche von Wänden oder Beschädigungen durch Nikotin. Solche Schäden sollte der Mieter vor dem Mietende beseitigen, weil ansonsten der Vermieter einen Handwerker beauftragen und Schadensersatz verlangen kann.

Wenn der Mieter sodann mit dem Vermieter einen Rückgabetermin vereinbart hat stellt sich die nächste Frage, ob der Mieter ein Übergabeprotokoll verlangen kann. Hier gilt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, ein solches Protokoll zu schreiben. Wichtig ist zu wissen, dass alle Schäden, die in einem solchen Protokoll nicht genannt werden, hinterher nicht mehr geltend gemacht werden dürfen.

Wann hat der Vermieter nun über die Kaution abzurechnen? Bislang war es üblich, dem Vermieter eine Überlegungsfrist von 6 Monaten zuzugestehen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof hier inzwischen entschieden, dass es eine solche Frist nicht gibt. Als Faustregel gilt nun: Der Vermieter muss die Kaution dann zurückgeben, wenn klar ist, dass er keine weiteren Forderungen mehr gegenüber dem Mieter geltend machen kann.

Es muss also schnellstmöglich geprüft werden, ob noch Mieten offen sind, ob die Wohnung mängelfrei ist oder hier Schäden vorhanden sind, für die der Mieter einstehen muss etc. Regelmäßig werden natürlich auch noch Nebenkosten abzurechnen sein, bei denen die Abrechnungsperiode noch überhaupt nicht abgelaufen ist. Da ein Vermieter immer ein Jahr Zeit hat, um die Abrechnung vorzulegen, und er auch nicht verpflichtet ist, eine Zwischenabrechnung vorzunehmen, kann es also bis zu zwei Jahren dauern, bis klar ist, dass keine Forderungen mehr bestehen.

Als Mieter wird man daher verlangen können, dass der Vermieter stufenweise abrechnet und sich zunächst nach angemessener Frist dazu erklärt, ob noch sonstige Forderungen offen sind, sodass er gegebenenfalls einen Teil der Kaution ausbezahlt. Bis zur Endabrechnung über die Nebenkosten darf der Vermieter allerdings einen Teil einbehalten, der in etwa der zu erwartenden Nachzahlung entspricht. Spätestens dann, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt, muss auch der letzte Rest aus der Kaution zurückbezahlt werden.